第一节 房产的产权
指财产所有人对财产享有的四个权利：占有权、使用权、处分权、受益权。
（1）占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。
（2）使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。
（3）收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。
（4）处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。
第二节 房产的产权类型
一、产权按其使用性质划分
居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地、集资用地、微利房用地。
二、产权使用权最高年限
（1）居住用地，70年；
（2）工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地以及综合或其它用地，50年；
（3）商业、旅游、娱乐用地，40年 ；
（4）加油站、加气站用地，20年。
第三节 房产的类别知识
一、按权属划分
按照权属划分——商品房、房改房、经济适用房、集资房、合作建房、公房、军产房。
1、商品房：是指由房地产开发公司综合开发、建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
2、房改房：房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的私有住宅。
3、经济适用房：是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。己列入国家计划，由当地政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利向城镇中低收入家庭出售的住房，具有社会保障性、经济性、适用性。
4、集资房：是指改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。 职工（居民）按住宅楼本体造价的1/3-1/2的比例出资建设住房，住宅竣工后经房改部门委托评估并批准出售或租给集资者个人，并获得部分产权的建房形式。（也称自建房）
5、合作建房：是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
二、按照是否竣工验收合格划分
按照是否竣工验收合格划分：分为现房和期房，现房是指已经竣工验收合格，期房是指未竣工验收合格。
1、现房：是指开发商已办妥房地产权证的商品房，消费者在这一阶 段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住 。
2、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产产权大产证为止，所出售的商品房称为期房。
第四节 房地产的基本概念
一、建筑常用词
1、楼花
是地产物业市场的一个名词，是一种投资工具不动产期货，指未完成的地产发展项目。
2、准现房
房屋主体已基本封顶完工，工程处于外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
3、现楼
指己建筑好的楼盘，具有外部装饰的单位。
4、开盘
指开发商己打好地基并初步建好基层。（一般有庆祝仪式，并开始接受咨询）。
5、尾盘
是指发展商发售的楼盘到销售末期尚未卖出去的楼盘。
6、保存（留）单位
是指发展商发售的楼盘在销售初期保留不卖的好单元，留到末期发售。
第五节 房产面积的慨念
需要熟知的4个面积概念，他们分别是：房屋建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、建筑面积。
1、房屋建筑面积：是房屋各层面积的总和。指房屋外墙（柱）边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
2、套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积
使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积
建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等
3、公摊面积：是分摊的公用建筑面积的简称，建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。高层的分摊系数一般在18%--26%之间。而多层的分摊系数则在11%--16%之间。
4、建筑面积（销售面积）：套内建筑面积 公摊面积。
套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和。
第六节 户型朝向及采光
通风的小常识；南向的房是气候最好的，"冬暖夏凉""南北通透"是最好的房，空气对流。
1、住宅类建筑按照户型结构划分
（1）平层
所有的居室和厅都在一平面上，是最常见的户型。
（2）跃层
是指居室分布为上下两层，通过户内的独用楼梯连接，拥有独立的两层框架。
（3）复式
受跃层式住宅设计购想启发，由香港设计师李鸿仁设计，是一种经济型住宅。区别于跃层，经济型跃层结构，只有一层框架，由于层高比较高，再搭了一层出来，每户仍分上下层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层层高为3.3米。
（4）错层
是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅 。
第七节 别墅类型的分类
目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。
（1）独栋别墅 独栋别墅的定义
独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
独栋别墅的特征：
私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。
（2）联排别墅
联排别墅的定义
联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。
联排别墅的特征：
A、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。
B、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。
C、户型设计丰富而前卫，有特色。
（3）双拼别墅
双拼别墅的定义
它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。
双拼别墅的特征：
A、与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。B、是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了City house和Townhouse兵营式排列的呆板面孔。
C、双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。
（4）叠加别墅
叠加别墅的定义
它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
叠加别墅的特征：
A、购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。B、稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。
C、叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。
